Írta: Dr. Sebastian Sipos-Gug - Ebuild srl, EECFA Romania
Romániában a lakásépítési engedélyek és átadások 2021 óta csökkenő pályán vannak. Az utóbbi két évben országosan is jellemző volt a lejtmenet, de egyik régiót sem érintette olyan súlyosan, mint Bukarestet – írja Dr. Sebastian Sipos-Gug, az EECFA román elemzője. Elérte volna a piac a csúcsot, vagy ez csak egy átmeneti visszaesés?
Patthelyzet a bukaresti városrendezésben
A román fővárosban tavaly a 2022-es csúcshoz képest az engedélyezett összalapterület majdnem felére csökkent, és bár továbbra is messze a legaktívabb régió a fővárosi, a visszaesés a piaci részesedéséhez képest aránytalanul nagy volt. Ennek egyik oka a városrendezésben kialakult patthelyzet: 2022-ben törölték a városrendezési terveket, újak viszont még nem kerültek bevezetésre. Ez minden típusú építési engedély kiadását és minden új beruházás engedélyezését hátráltatja.
Az átadások is csökkenő tendenciát mutatnak Románia-szerte: tavaly a befejezett lakások száma hasonló volt a 2018-as szinthez. De Bukarest-Ilfov ismét sokkal nagyobb csökkenést könyvelt el tavaly a 2021-es adatokhoz képest: -33% az ország többi részének -12%-ához képest.
Alacsonyabb kereslet, csökkenő kínálat
A tranzakciók tavaly összességében csökkentek a 2021-es csúcshoz képest. Románia-szerte 10%-kal kevesebb ingatlant adtak el, viszont a Bukarest-Ilfov régióban alig volt változás (-0,3%). Ezzel párhuzamosan a lakásárak tovább emelkedtek, de Bukarest (+20%) ezúttal elmaradt az országos szinttől (+27%), vagyis lassan csökken az árkülönbség a főváros és az ország többi régiója között.
2021-ben a magas energiaköltségek mellett az építési költségek is megemelkedtek. Tavaly az építési költségek 41%-kal nőttek a 2021-es szinthez képest, messze meghaladva a lakásárak növekedését. Ez a magas építőanyagárakkal (+32%) és az építőipari dolgozók magasabb munkaerőköltségeivel (+60%) magyarázható. Mivel idén januárban megszűntek az építőipari dolgozók adókedvezményei és nőtt a minimálbérük is, nem valószínű, hogy rövid távon javul a helyzet, hiszen az infláció is felfelé nyomja majd az építési költségeket. Ez eltántoríthatja a fejlesztőket az új beruházásoktól addig, amíg az árak el nem érik azt a szintet, hogy ellensúlyozzák a költségeket, és hasonló haszonkulcsot kínálnak, mint korábban.
Országos szinten a fejlesztők finanszírozási problémái is korlátozhatják majd a kínálatot. A fejlesztők eddig főleg előértékesítettek és nagyon magas (olykor akár 90%-os) előlegeket használtak fel az építési munkák finanszírozására és nem banki hitelt vettek fel. Mióta egy nagy fejlesztővel kapcsolatos botrány erre rávilágított, a vevők nem hajlandóak nagy előlegeket fizetni az építés megkezdése előtt. Egy új törvényjavaslat is folyamatban van, mely a befejezetlen épületek esetében 10%-ra korlátozná az önrészt. Ha a fejlesztők banki hitelt vennének fel a beruházásokhoz, az stabilizálná a piacot, viszont drágábbá is tenné azokat. Ez vagy alacsonyabb haszonkulcsot vagy magasabb árakat jelent.
Mi lesz a megfizethetőséggel?
Talán meglepő, de Bukarestben eddig megfizethetőbbek voltak a lakások mivel a bérkülönbség a főváros és az országos átlag között nagyobb volt, mint a lakásárkülönbség. Ez tavaly megfordult és Bukarestben a lakások megfizethetősége csökkenni kezdett, miközben az országos átlag nagyjából változatlan maradt. Ha a bukaresti engedélyezési problémák nem oldódnak meg, akkor ez a tendencia a jövőben is folytatódni fog, hiszen a szűkös kínálat magasabb árakat jelent.
A jelzáloghiteles vevők szempontjából a helyzet nem jobb, mint tavaly. Az infláció a vártnál lassabban normalizálódik és a jegybank lassan csökkenti az alapkamatot, vagyis a jelzáloghitelek a közeljövőben is viszonylag drágák lesznek.
